Achtung bei gemieteten Praxisräumen!
Bei Umbauten und Veränderungen durch den Mieter sind klare Absprachen notwendig
Es kann sinnvoll sein, den Mietvertrag für eine Praxis mit einer Laufzeit von 5 oder gar 10 Jahren abzuschließen. Während dieser Zeit können Umbauten wie z.B. das Setzen von Zwischenwänden nötig werden. Mietverträge enthalten für solche Situationen oft keine Klausel oder eine Generalklausel, wonach jegliche Veränderung der Zustimmung des Vermieters bedarf und beim Auszug der ursprüngliche Zustand wieder herzustellen ist.
BGH: Ohne Regelung – Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (NJW 2002, 3234) hat der Mieter das Mietobjekt nach Beendigung des Mietverhältnisses grundsätzlich in dem Zustand zurückzugeben, in dem es sich bei Überlassung befunden hat. Der Mieter hat dann sämtliche seiner Umbauten, Einrichtungen und Veränderungen am und im Mietobjekt zu entfernen, wobei der dafür erforderliche Aufwand unerheblich ist. Der Mieter ist also auch dann zum Rückbau verpflichtet, wenn die Beseitigungskosten höher sind als die Investitionskosten (Tank pp., Gewerberaummiete, F, Rdnr. 139). Dies gilt grundsätzlich auch dann, wenn der Vermieter die Einrichtungen oder Veränderungen genehmigt oder der Mieter diese mit Zustimmung des Vermieters vom Vormieter übernommen hat (OLG Hamburg, NJW-RR 1991, 11). Aktuell bestätigte diese Rechtsprechung das Landgericht Schleswig mit Urteil vom 28.01.2015 (Az.: 6 S 149/12). Im Falle des Auszuges sei der Mieter auch dann zum Rückbau seiner Umbauten verpflichtet, wenn der Vermieter diesen früher zugestimmt habe. Auch wenn es sich um erhebliche Umbaumaßnahmen handele, könne sich der Mieter nicht auf den hohen Rückbauaufwand berufen, da es in seiner Risikosphäre liege, sich vor dem Umbau mit seinem Vermieter über evtl. Rückbaumaßnahmen abzustimmen. Nur dann entfällt der Rückbauanspruch des Vermieters, wenn dieser das Mietobjekt nach Beendigung des Mietverhältnisses umbauen möchte und die Maßnahmen des Mieters durch die Umbaumaßnahmen ohnehin beseitigt werden müssen (BGH NJW 1986, 309, 310).
Auf individuelle Regelungen kommt es an
Vor Unterzeichnung eines Mietvertrages sollte also genau geschaut werden, welche Regelung für Umbauten, Einbau von Einrichtungen und überhaupt Veränderungen vorgesehen sind, denn meistens wird der Mietvertrag vom Vermieter vorgelegt. Sind nach Abschluss des Mietvertrags vom Mieter Umbauten geplant, sollte eine differenzierte schriftliche Vereinbarung über die Art und Weise, die Kosten und auch den Rückbau geschlossen werden. Möchte der Mieter später während der Mietzeit eine Veränderung durchführen, sollte auch hier eine eindeutige schriftliche Vereinbarung mit dem Vermieter erfolgen. Enthält der Mietvertrag bereits eine Regelung, wird diese durch die individuelle zusätzliche Vereinbarung modifiziert.
Dr. jur. Frank A. Stebner
Fachanwalt für Medizinrecht, Mietrecht für Gesundheitsberufe